2020년 공인중개사 시험후기 및 향후 전망

JJ의 단상

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공부기간 (만 1년 3개월)

- 1차: '18.8.13~'18.10.25

- 2차: '19.5.25~'19.10.24

2019년 11월 어느 날, 드디어 시험에 합격했다.

결혼준비를 하면서 준비했던 시험이기 때문에 정말로 스트레스를 많이 받았다.

결혼을 앞둔 신부였지만 시험으로 인한 스트레스성 야식으로 살은 포실포실 올랐던 상태.

가채점은 합격점수였지만 혹시나 모를 마킹실수가 있을까, 합격 발표까지 마음 한켠으로는 불안했던 나날이었다.

결혼준비를 하면서,

직장에 다니면서,

시험준비를 한다는 건 결코 쉬운일은 아니었다.

어느정도 공부머리가 있다고 자부했던 나였어도 몇번이나 때려치고 싶은 마음이 굴뚝같았었다.

새벽 다섯시에 일어나 꾸벅꾸벅 졸면서 인강을 듣기 위해 이어폰을 끼었고

퇴근하고난 뒤에는 저녁을 후딱 먹고 밤 12시까지 책을 펴고 꾸역꾸역 공부했었다.

결국 공부는 자신과의 싸움이며, 인내심이다.

수능공부를 하면서, 대학교를 졸업하면서, 취업준비를 하면서 늘 느꼈던 부분은 

공부는 결국 인내심과 꾸준함이 관건이라는 점이다.

그래도 30대의 첫단추로 공인중개사를 30살에 바로 취득했다는 점에서는 굉장히 만족스럽다.

그렇다면 내가 딴 이 자격증이 과연 공부할만한 가치가 있는가?

항상 자격증을 취득한다고 하면 이에 대한 전망이 늘 궁금할 것이다.

미래를 예측할 수 밖에 없으니 어떤 글도 유망하다, 불필요하다 라는 답을 내릴 수 없다.

결국 합격자 현황과 여러가지 전망 가능성을 가지고 판단하는건 본인 몫이다.

2020년 합격자 현황은?

작년도(2019년) 합격자 현황을 살펴보면 '18년 대비 2차 시험의 합격률이 조금 올라간 36.6%로 나타났다. 

이 부분에 대해서는 약간의 히스토리(?)가 있는데, 18년도 합격률을 보면 21%로 상당히 낮은 확률임을 알수 있다. 이유는 협회에서 합격률을 낮추기 위해 18년도 시험을 정말 극악으로 냈기 때문이다.

당시에 시험을 출제한 출제진들이 엄청나게 욕을 얻어 먹어서 상대적으로 2019년도의 2차시험은 상당히 평이한 난이도로 나와서 합격률이 상대적으로 올라갔다고 볼 수 있다.

한가지 재미있는 사실은 결시자 인원수이다. 

응시율이 64~70%라는 점은 10명의 응시자 중 3명은 아예 시험장에도 나타나지 않는다는 점이다. 

즉 시험을 시작하기도 전에 최소 3명은 제치고 나머지 7명과 싸운다는 점이다.

그러나 합격률은 20%내외라는 점을 보면, 결코 아줌마 아저씨들이 보는 시험이라고 만만하게 봐서는 안 된다. 이정도 저조한 합격률(?)이면 왠만한 국가고시 자격증에 맘먹는 합격률이다. 특히 회차가 거듭할 수록 시험의 난이도는 더 세분화되고 어려워지고 있다. 사실 이렇게 갈수록 어려워지는 이유는 합격자 수를 조절하기 위함도 있는데, 실제로 작년도 시험은 합격률이 낮음에도 불구하고 무려 27천명이나 합격했다. 

매년 이정도 수준의 합격자가 배출된다고 치면 전국 중개사자격증을 가진 사람들은 얼마나 될지 대충 가늠이 가능하다.

2011년부터 응시 인원을 정리한 표를 보면, 합격률이 점점 올라가고 있다는 점을 알수 있다.

해당 시험은 2차까지 합격해야 자격증을 취득할 수 있기 때문에 2차 합격자만 계산하면 된다.

2015년 이후로, 합격자는 15천명으로 만명을 넘어서더니, 순식간에 2016년부터는 2만명씩 늘어났다.

2016년부터 합격자수만 얼추 계산해도 거의 10만명이다. 

2020년 대한민국 인구수가 5,178만명인데, 약 5년간 배출한 합격자수만 가늠하다면

대한민국 인구의 0.2%가 자격증을 가지고 있다고 볼 수 있다는 점이다.

그 이전에 누적된 합격자수를 다 더한다면 실제로 합격자수는 점차 늘어날 것이다.

출처: https://blog.naver.com/cbs8585/221408223716

그렇다면 과연 메리트가 있는 자격증일까?

이런 점들을 고려해보면, 공인중개사가 과연 메리트가 있는 자격증인지 의구심이 든다.

그럼에도 불구하고 내가 자격증을 취득한 이유는 몇가지가 있었는데, 다음과 같다.

1. 평생 자격증으로 노후 보장

한번 따놓으면 대한민국의 부동산 거래를 중개할 수 있는 국가 자격증으로 평생 사용할 수 있다. 갑작스러운 실직이나 퇴직 통보로 인해 먹고 살 걱정이 많을 때, 요식업/자영업보다는 상대적으로 초기투자비용이 적고, 진입장벽이 있는 사업이므로 어느정도 메리트가 있는 직업이다.

실제로 중개소는 사무소 비용과 책상등 간단한 비품, 간판비용을 뺀다면 어느 요식업보다 창업비용이 낮을거라 감히 자부한다. 게다가 다른 중개사와 사무실을 같이 사용하는 공동 사무소로 운영한다면, 운영비용은 더 낮아질 수 밖에 없다.

2. 부동산 자산가치의 특수성

대한민국은 타 국가와 달리 자산증식에 있어 부동산이 핵심적으로 중요한 역할을 하는 국가이다.

일례로, 독일의 경우 공용 임대주택제도가 발달되어 있어 소유보다는 임차의 개념이 더 많이 발달한 국가이다. 이유는 수도/지방 간 산업이 고르게 발달되어 있고, 인구도 고르게 분포되어 있어 설사 수도권에서 직장을 옮긴다 하더라도 지방에서 동일한 수준의 직업을 구하는 데 큰 무리가 없기 때문이다.

그러나 한국은 수도권과 지방의 발달 격차가 큰 불균형한 국토 발전으로 인해 수도권에 대한 니즈가 매우 강하다. 모든 산업과 일자리가 서울을 포함한 수도권으로 분포되어 있고, 지방의 경우에도 지방의 주요도시 외엔 다른 지역에서 일자리를 구하기 매우 힘든상황이다. 

수도권 지역에 대한 주거 수요의 집중화는 필연적으로 부동산이라는 자산의 가치를 더욱 희소하게 만드는 경향이 있다.

3. 자격증의 희소성(?)

중개사 자격증과 함께 따는 주택관리사 자격증은 2020년부터 상대평가로 바뀌었다. 아마 많은 합격자수를 감당하지 못해 조절하기 위함인데, 주택관리사 상대평가 시험이 성공적으로 안착되면, 그 다음 타겟은 공인중개사 시험이 상대평가로 바뀔 가능성은 거의 90%이상에 가깝다.

상대평가로 바뀌기 전에 하루빨리 중개사 자격증을 미리 확보하는게 시간과 기회비용을 절약할 수 있는 가장 좋은 방법이다.

(물론 상대평가로 바뀐다고 뉴스가 뜨면 어중이 떠중이들이 몰리기 때문에 합격률은 더 극악으로 변경될수도 있다)

 4. 그 외

이건 나의 개인적인 생각이지만, 통신기술이 발달하고 자본주의사회가 고도화될수록 북한정권이 오래갈거

라 생각하지 않는다. 아마 내가 살아있는 동안은 통일이 될 거고, 그렇게 되면 북한의 수많은 노다지같은 땅들을 거래하고 파는 중개사의 역할은 더욱 커질수밖에 없을 것이다. 이는 현재 우리나라의 저출산에 따른 인구감소를 충분히 상쇄하는 풍부한 노동자원의 유입을 뜻하며, 이로 인해 부동산의 가치는 더욱 높아질수 밖에 없다.

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결론은, 어떤 자격증도 쉬운건 없다.

너무나 빠르게 발전하는 사회속도나 이미 포화상태에 이르렀기에 

중개사는 더이상 매력적인 직업이 아니라고 사람들은 평가절하(?)하지만

실제로 중개사 자격증을 준다고 하면 아마 너도나도 달려들거다....

특히 부동산은 다른 자산과 달리 부동성, 즉, 움직일 수 없다.

드론이나 사이버 임장등 다양한 기술이 발달하고 있지만 부동산만큼 발로 뛰어서 봐야하는 자산이 없다.

아이러니하게도, 이런 현장의 목소리를 인공지능이 얼마나 해낼 수 있을지는...

기술이 대처하기엔 분명한 한계가 있지 않을까:)